Об аренде в Богородске

Об аренде в Богородске

Уважаемые, наболело. Очень хочется выговориться.

Итак, мой опыт в попытке снять в аренду помещение под магазинчик.

Прежде чем идти разговаривать об аренде, я изучила рынок. Например, в НН площади сдают от 450 рублей за кв.метр до 2500. При этом стоимость складывается из многих факторов:

• проходимость торгового места
  
• инженерно-коммуникационные удобства
  
• наличие пожарной и охранной сигнализации, тревожной кнопки и охранника
  
• наличие телефона и интернета
  
• общественные места для гигиены, комната мамы и ребенка, парковка для колясок, велосипедов, авто, пандусы для инвалидов, детская комната
  
• дополнительно: вывоз мусора, качество ремонта помещения, комната отдыха сотрудников (с оборудованным там холодильником и микроволновкой), реклама на фасаде, звуковое оповещение, реклама всего торгового центра.

То есть, при всем наличие удобств цена 2500 рублей с квадрата в НН оправдана, в некоторых местах, где проходимость покупателей очень высокая (3-4 тысячи в день) аренду могут поднять и до 4000 рублей за квадрат.

Вот было моё удивление, что богородские арендодатели сами устанавливают ставки без корректировки на рынок и на спрос! Ну вот привык хозяин иметь с помещения столько-то и этого должно хватать на жизнь - это и будет основополагающий фактор для определения цены за метр!

Калинка
Самый продвинутый ТЦ в количестве имеющихся удобств и для покупателя и для продавца, но ставка 1300-1500 (сейчас ниже) плюс навороченный договор аренды и предприниматели сторонятся этого центра!
Я лично договорилась. С Сергеем. Отправила договор на согласование, сама купила торговое оборудование на полсотни тысяч (50 тысяч, мать!) в счет устных договоренностей. А Сергей пропал.... на месяц. Потом появился Александр и новые условия договора. Еще месяц бесплодных ожиданий и я плюнула.

Кузнечный пер. 1 (возле 3 школы)
Адекватная цена, нормальные условия. С июня вела переговоры. Менеджер то появлялся, то пропадал, то появлялся, то пропадал. Зачахло все в сентябре - тоже не выдержала маринада. Время идет, ребятишки уже пошли учиться, а я все ответа на договор не могу получить....

Маленькая страна
Ставки в 1000 800 рублей за квадрат (сейчас ниже). Условий минимум. Расширять не будут. Снижать ставки тоже не будут.

Саванна
1400 рублей. Хм. Дальше звонка я не пошла. 1400 за пустые 2-3 этаж?!

Ленина 151
Новое здание, самые адекватные арендодатели с условиями и соразмерными ставками. К сожалению, свободно помещение в 60 кв.метров, для меня великовато, пришлось отказаться.

Ленина 187
Центр, да. Но помещение только с электроэнергией и отоплением. Всё. Больше ни удобств, ни условий. Тысячу рублей. Причем, хозяйка обещала договориться. Вот мы с ней договорились, с учетом всех факторов. Я внесла залог, получила ключ, пошла составлять договор, с удовольствием отмечая какие хорошие порядочные люди, которые тоже в свою очередь ищут ответственных и порядочных арендаторов... А за ночь, порядочная хозяйка передумала насчет договоренностей, под крики супруга вернула мне аванс и отобрала ключ.
Договорились)))

Я к тому, что арендодателям нужно более реально оценивать свой арендный бизнес: посмотрите сколько пустующей площади стоит у вас, у ваших соседей. С учетом ужесточения бизнеса и усугубляющего кризиса новые предприниматели не появятся, старые будут считать и экономить на расходах!

И главное, я только тут, в Богородске, столкнулась с таким непрофессиональным подходом по достигнутым договоренностям. Я стала мудрее - уже не покупаю оборудование и не завожу товар, пока точно не буду знать, что помещение по договору арендовано!

Теперь ВНИМАНИЮ АРЕНДАТОРОВ.
Дело в том, что немногие арендодатели оформлены как ЮЛ или ИП, многие сдают помещение как физ.лица. И точно знаю, что все они НЕ ЗНАЮТ ЗАКОНА по налогообложению, что, однако, НЕ ОСВОБОЖДАЕТ арендаторов от ответственности за неуплату налогов.
Договор аренды является гражданско-правовым договором, если он заключается между ЮЛ (ИП) с физ.лицом и регулируется ГК РФ.
А с гражданско-правового договора производятся ВСЕ отчисления, как с наемных сотрудников ЮЛ (ИП):
- НДФЛ 13%
- ПФР 22% + 5,1%(омс)
- ФСС тоже претендует на свои 2,9% + от несчастных случаев
и это С СУММЫ арендной платы ежемесячно!
Пример: договор аренды составляет 10 тысяч рублей. 8700 вы отдаете арендодателю, 1300 платите НДФЛ в налоговую, и 3500 сверх этого, из своих денег вы обязаны перечислить в бюджеты!
Помимо этих трат с вас ежемесячная и ежегодная отчетность за арендодателя!

В случае если вы НЕ удерживали и НЕ платили с договоров аренды платежи, то вам грозит штраф в размере 20% от неуплаченной суммы за последние три года допускаемого нарушения (это помимо того, что еще будут штрафы за несданные декларации месячные и годовые).

Что будет арендодателю-физику? Ничего)))) Все риски несет арендатор.
Не верите? Читайте внимательнее наши кодексы.

Спасибо за внимание.

Для себя я решила, что не будет магазина в Богородске. Мне проще и выгоднее открыть торговую точку в Нижнем Новгороде, где арендодатели уже давно делают скидки предпринимателям, чтобы не сидеть с пустыми торговыми площадями.

VladimirBG я занимаюсь непопулярным детским направлением - питание, гигиена, игрушки, развлечения.
Большей части конечно здоровое питание - сама столкнулась с беспрецедентным заболеванием деток от питания, которое нам, мамам, доступно...
На базе Калинки задумывала совместить с игровой комнатой, чтобы в холодное время собирать ребятишек и развлекать с аниматором, ставить детские спектакли, организовывать кукольный театр...
В пустую)))) Глухо.
Ладно хоть заблаговременно не накупила костюмов и декораций. Была куча идей по костюмированной анимации.

assolo, а вот мы с Вами вели переговоры по Маленькой стране, и мне очень странно видеть сейчас, что ставка указана неверно. 1000 руб за квадрат - нет и не было такой ставки вообще. Вам озвучивалась 800 руб. Для своих давних и надежных партнеров существуют иные индивидуальные условия, поэтому зря Вы всех под одну гребенку, что мол не снижают никто.
Давайте так. Для начала определимся - кто и за что и кому должен.
Во-первых, хочу начать с рассмотрения вопроса со стороны собственников помещений. До тех пор, пока они не начнут нанимать в штат именно маркетологов для развития ТЦ, ни о каких продвижениях претензий быть не должно, так как это их сугубо личное дело и право - определить для себя, что им выгоднее и комфортнее - содержать агента по сбыту площадей и нести расходы по содержанию здания, или же содержать маркетолога, который запросит маркетинговый бюджет на продвижение центра, окромя всё тех же расходов на содержание объекта. Пока из местных собственников никто по-взрослому не дорос до серьезного маркетинга, стратегических моделей и неонтогонистических игр. Таким образом, если собственник, арендодатель определил для себя нецелесообразным содержание отдела продвижения, то в условиях данного предложения все меры по привлечению клиенто-потока будут оставаться в распоряжении арендаторов.
Теперь об арендаторах, о наших дорогих предприримателях. К сожалению, если б не позднее время, можно было бы более раскрыто и подробно описать суть происходящего, но если вкратце, то все те же претензии по отсталости ведения бизнеса можно предъявить и нашим дорогим арендаторам. Для меня до сих пор остается загадкой - как многие ещё продолжают влачить жалкое существование, когда все их меры по привлечению клиентов и раскрутке отдела сводятся к трём-четырем вещам: закупка оборудования, закупка товара, развешивание товара, облачение манекенов. На этом весь маркетинг заканчивается. Начинаешь объяснять о необходимости совершенно иного подхода в деле, требующего активного маркетинга, там рекламы, акций, ведения клиентской базы, дисконтных программ, подарков; аналитики оборачиваемости и уходимости товарных групп и единиц, работа с ассортиментом - ощущение, что веду разговор с жителями иных планет. Про сервис и поведение нанятых продавцов даже не хочу говорить, я могу выделить единицы предпринимателей, кто требует от своих подчиненных облизывать покупателей и всегда быть на месте, вся остальная масса - это кучкующиеся, лузгующие семечки, перетирающие кости всем и вся продавщицы, при этом не всегда прилично выглядящие и в наглую не соблюдающие режим работы ТЦ. Начинаешь влезать в это болото - самими же предпринимателями это воспринимается враждебно и подвижек в сторону улучшения ждать не приходится, так как начинают козырять своей же дефицитностью, угрожать уходом и прочими пакостями, кто во что горазд.
Резюме лично моё таково: какими бы ни были стиль и методы ведения бизнеса арендодателей, успех так или иначе будет ждать того арендатора, который САМ продвигает свою торговлю, сам изучает и использует весь функционал рыночного инструментария в той области, куда пришёл по собственной инициативе.

torg52 я надеялась, что вы найдете время и напишете иную точку зрения по вопросу аренды. Спасибо))
В отношении ставок в Маленькой стране я обмолвилась, что сейчас они снижены. И подчеркну, что это ваша заслуга, ваше понимание рынка и подвижки в сторону заполняемости ТЦ. Результаты видно - открытый кафетерий, увеличение покупательского потока.
Но я не отошла от истины про условия предлагаемые ТЦ в резонанс со ставкой. Не призываю делить общество по принципу "должны". Двигать торговлю проще на рыночной площади по субботам - это единственное время и место с высоким покупательским трафиком. Развивать торговый центр для привлечения покупателей и предпринимателей - это вряд ли вопрос с арендаторов вскладчину. Совместная работа хозяина и арендаторов - да! А вот если только на арендаторов, то что тогда включено в ставку 800 р./кв.м.?
Годами не отремонтированный сан.узел? Отсутствие комнаты для обеда персонала? Отсутствие общественного туалета? Трафика как такового нет. Общедоступный вай-фай? Нет. То есть, по сути, это отапливаемое помещение в центре города.
torg52 то, о чем мы с вами говорили - это соразмерно с офисным помещением, без телефонной связи, а не с торговой площадью: 250-350 р/кв.м. Не 800 руб.
Я не ради спора, скорее для понимания где граница взаимного удовлетворения Хозяин-Арендатор. В ТЦ (что ни говори) все упирается в проходимость ПОКУПАТЕЛЕЙ.

Для примера, этим летом я заказывала независимую оценку права пользования частью недвижимости для аренды под коммерческую деятельность. Так вот по отчету (на которые кстати опираются в установлении арендной ставки многие ТЦ в НН) аренда торговой площади в Богородске оценивается как 55-155 рублей за кв.м! Это взвешенная оценка с прикидкой работающего и ликвидоспособного населения!

Ладно, я не призываю всех сдавать коммерческую недвижимость за 150 рублей - это даже коммуналку не покроет, о каком развитии речь, да?
НО.
800 рублей с квадрата, имея (сколько?) например 200 квадратов и получая в месяц от арендаторов 160 т.р. (почти 2 млн. в год) - не найти возможности отремонтировать тот же туалет? Сделать пандус для колясок? Оформить фасад с рекламой ТЦ?
Я конечно утрирую.... Понятно, что со 160 т.р. от 30 до 50% идет на покрытие расходов... вывоз ТБО, электороэнергия, налоги, и основная часть на зарплату обслуживающего персонала, зимой - отопление. Но ведь реально, не больше 50% Значит при изменении политики арендосдачи - можно добиться большего! И средства на это есть. И главное, при достижении результатов - очень реально обосновать поднятие ставок до той же тысячи!

Совсем иначе дела обстоят с новыми ТЦ - там хозяева еще выплачивают кредиты. Но тем более странно, что они отворачиваются от потенциальных арендаторов, предпочитая самим покрывать пустующие площади себе в убыток.

Для меня это непонятно.

torg52 со многим согласна, тоже знаю примеры...
Вы услышаны. (Пост по ставке скорректирую).

torg52 написал:

Вы можете просто не располагать полной информацией, почему собственнику приходится прибегать к подобной экономии, например, кроме этого бизнеса может параллельно развиваться другой, например, сельскохозяйственный или ещё какой-нибудь, где требуются постоянные и долгосрочные по окупаемости вливания средств, всё те же кредиты под нехилые проценты, отсутствие должной гос.поддержки, налоговое бремя, и не побоюсь этого слова, террор со стороны контролирующих инстанций

А еще ипотека, двое детей, кредитная машина, любовница. Только почему все эти вещи, совершенно не связанные с арендуемым помещением, должен оплачивать предприниматели?

Поражает меня ценообразование у нас.

assolo написал:

Для себя я решила, что не будет магазина в Богородске. Мне проще и выгоднее открыть торговую точку в Нижнем Новгороде, где арендодатели уже давно делают скидки предпринимателям, чтобы не сидеть с пустыми торговыми площадями.

Езжайте в Нижний Новгород и сильно удивитесь в Муравье И Универмаге цены на аренду ниже за 3500 р/это второй круг/ нет. выше ДА как договоритесь. там тоже ставки нет.. первый круг ближе к лестнице или эсколатору от 7000 р и выше. и у всех цена разная ,рядом стоящие могут платить за 10 кв 70,000 р или 50,000 р. Заключается договор на год + выплачиваешь обеспечительный взнос за месяц вперед. т.е сразу за 2 месяца. Отстоял год не нравится съезжаешь. Если понадобится съехать раньше фиг тебе. Надо написать заявление за два месяца вперед и тогда теряешь свой обеспечительный платеж. В ТЦ торговое оборудование должно соответствовать цветовой гамме торгового центра+представить проект+вывеску их соответствия определенное освещение и лампы+светильники их соответствия. Вывеска будет стоит 15,000 + наклеить свою рекламу 3000р. Повесит ее сами не сможите. есть спец. человек который этим занимается +оформлением документов на вывеску ,согласование + повесить и подключить свет.

Хозяева перечисленных ТЦ - группа Земляне (кто знает), чистокровные нижегородцы, переехавшие в Москву

assolo В Богородске лучше. В пик сезона можно заработать, потом копейки собирать будите. Проходимость разная. В каките- то дни народ гуляет,а в какие- то вообще пустой ТЦ стоит. нет людей. Продавцы друг на друга любуются. Народ съезжает без конца и въезжает новый. круговерть постоянная.